Les SCPI permettent d'investir dans l'immobilier sans gérer de bien, avec un ticket d'entrée de quelques centaines d'euros et des risques répartis sur de nombreux locaux, mais avec des frais d'entrée élevés et une revente parfois lente. L'investissement locatif en direct demande plus d'argent, de temps et de connaissances, mais vous laisse le contrôle de votre bien, de sa fiscalité et de l'effet de levier du crédit. Le bon choix dépend de votre capital, du temps que vous voulez y consacrer et de votre horizon.
Quand on parle d'investir dans l'immobilier, la première idée qui vient est souvent l'investissement locatif classique : acheter un logement, puis le mettre en location.
D'autres pensent d'abord à l'achat de leur résidence principale. C'est un projet de vie important, mais ce n'est pas un investissement au sens strict, puisqu'il ne vous rapporte pas de loyers.
Les Français apprécient la pierre, mais tous ne connaissent pas l'ensemble des façons d'y placer leur argent. Bien s'informer est pourtant essentiel pour choisir une solution adaptée à vos besoins, à vos objectifs et à vos contraintes.
Ce guide présente côte à côte deux manières d'investir dans l'immobilier : les SCPI et l'investissement locatif en direct. Vous y trouverez le fonctionnement de chacune, leurs avantages, leurs inconvénients, deux exemples chiffrés et un tableau pour vous aider à choisir.
Quelle est la différence entre l'investissement locatif et les SCPI ?
Placer son argent peut se faire de plusieurs façons. On distingue en général l'investissement en bourse (actions, fonds, ETF) et l'investissement immobilier.
Mais même dans l'immobilier, l'investissement locatif en direct est loin d'être la seule option. Une autre façon répandue d'y investir passe par les SCPI. Voici une présentation de chacune de ces méthodes.
Qu'est-ce que l'investissement locatif ?
Le principe de l'investissement locatif est simple : vous achetez un bien immobilier, puis vous le mettez en location pour en percevoir les loyers. Ces loyers servent à rembourser le crédit, à payer les charges et, à terme, à vous procurer un revenu ou un patrimoine.
Derrière cette simplicité se cachent pourtant de nombreux choix à faire : type de bien (studio, appartement familial, immeuble, local commercial), ville et quartier, location vide ou meublée, longue ou courte durée, et régime fiscal.
Beaucoup de personnes achètent un bien près de chez elles et le louent vide (on parle de « location nue »), sans comparer les autres possibilités. Ce manque de préparation peut coûter cher sur la durée : rentabilité faible, fiscalité lourde, vacance locative.
Avant de vous lancer, prévoyez donc un vrai travail de recherche, d'autant plus que ce type d'investissement se fait généralement à crédit et vous engage pour de nombreuses années. Les principaux points à étudier :
- le marché locatif local : demande, niveau des loyers, présence d'étudiants ou d'entreprises ;
- le prix d'achat, les frais de notaire et le montant d'éventuels travaux ;
- les charges : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance, entretien ;
- la performance énergétique du logement : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail, et les logements classés F seront concernés en 2028 ;
- le régime fiscal le plus adapté à votre situation.
Si vous ne disposez pas d'un apport important, notre article sur l'investissement locatif sans apport présente les conditions à réunir.
Qu'est-ce que l'investissement en SCPI ?
La SCPI, ou société civile de placement immobilier, est une façon différente d'investir dans l'immobilier. Elle permet d'investir dans l'immobilier locatif à travers un placement collectif.
Concrètement, vous achetez des parts de la SCPI aux côtés de nombreux autres épargnants. L'argent collecté est regroupé et confié à une société de gestion agréée par l'Autorité des marchés financiers (AMF).
C'est cette société qui s'occupe de tout : sélection et achat des immeubles, recherche des locataires, gestion locative et administrative, travaux éventuels, revente des biens.
De votre côté, vous n'avez donc presque rien à faire, sinon choisir une ou plusieurs SCPI adaptées, puis suivre leurs résultats. En échange, vous payez des frais, présentés plus bas.
En tant qu'associé, vous recevez une part des loyers proportionnelle au nombre de parts que vous détenez, en général chaque mois ou chaque trimestre. Ces revenus ne sont pas garantis : ils dépendent de l'occupation des immeubles et des loyers encaissés. Pour une présentation complète, lisez notre guide qu'est-ce qu'une SCPI.
Ce graphique montre des rendements passés : ils ne préjugent pas des rendements futurs. Après une longue période de stabilité, plusieurs SCPI ont d'ailleurs baissé le prix de leurs parts en 2023 et 2024, à la suite de la remontée des taux d'intérêt et de la baisse de valeur de certains bureaux. Tout investissement comporte un risque de perte en capital.
Il existe plusieurs types de SCPI, qu'il est utile de connaître pour choisir une SCPI adaptée à votre situation :
- Les SCPI de rendement. Ce sont les plus répandues. Elles achètent surtout des locaux professionnels (bureaux, commerces, entrepôts, établissements de santé, hôtels) dans le but de distribuer régulièrement les loyers encaissés.
- Les SCPI fiscales. Leur objectif principal est de faire bénéficier les associés d'un dispositif fiscal (déficit foncier, Malraux, monuments historiques…). En contrepartie, le rendement est souvent plus faible et les parts doivent être conservées longtemps.
- Les SCPI de plus-value. Elles investissent dans des biens dont elles espèrent voir la valeur augmenter, pour réaliser un gain à la revente plutôt que distribuer des revenus réguliers.
Pour comparer les SCPI de rendement disponibles, vous pouvez passer par une plateforme spécialisée comme Louve Invest, qui donne accès à de nombreuses SCPI en ligne, ou consulter notre sélection des meilleures SCPI.
Comment investir en SCPI ?
Il existe deux grandes façons d'investir en SCPI : en direct ou via une assurance-vie.
En passant par un contrat d'assurance-vie, vous ouvrez un contrat dans lequel vous logez des parts de SCPI (ou de SCI), sous forme d'unités de compte, à côté d'autres supports.
Cette solution présente plusieurs avantages : des frais d'entrée souvent réduits, une revente en principe plus simple (c'est l'assureur qui gère la liquidité, dans les limites prévues par le contrat) et la fiscalité de l'assurance-vie, qui devient avantageuse après 8 ans. En contrepartie, l'assureur peut ne reverser qu'une partie des loyers et appliquer ses propres frais de gestion. Pour tout comprendre sur ce placement, lisez notre guide sur le fonctionnement de l'assurance-vie.
Investir en direct, c'est acheter vos parts auprès de la société de gestion ou d'un distributeur (banque, plateforme, conseiller). L'avantage principal est la possibilité d'acheter vos parts à crédit, comme pour un investissement locatif classique, et de profiter ainsi de l'effet de levier. Vous pouvez aussi acheter la nue-propriété des parts pour une durée donnée (démembrement), à prix réduit, sans percevoir de revenus pendant cette période.
La fiscalité des revenus perçus en direct peut cependant être lourde, comme nous le verrons plus bas. À étudier au cas par cas : si vous n'investissez pas à crédit, l'assurance-vie est souvent intéressante, à condition de choisir un contrat à frais réduits qui propose des SCPI.
Parmi les contrats distribués en ligne, Linxea propose notamment Linxea Spirit 2, un contrat assuré par Spirica qui donne accès à une sélection de SCPI et de SCI.
Quels sont les avantages et les inconvénients de chaque solution ?
Avantages et inconvénients de l'investissement en SCPI
Les avantages des SCPI
La mutualisation des risques
L'un des principaux avantages de la SCPI est la mutualisation des risques.
En investissement locatif direct, il est peu probable que vous puissiez acheter de nombreux biens, surtout au début. En général, on commence par un seul logement.
Le problème : en cas de loyers impayés ou de vacance locative (la période pendant laquelle le bien n'est pas loué, entre deux locataires), vos revenus peuvent tomber à zéro alors que le crédit et les charges restent à payer.
Les SCPI, elles, détiennent de nombreux immeubles, loués à de nombreux locataires, souvent dans plusieurs régions ou pays. Si un locataire ne paie pas ou si un local reste vide quelque temps, les autres loyers compensent en partie.
Pour aller plus loin, vous pouvez vous-même diversifier en investissant dans plusieurs SCPI, gérées par des sociétés différentes et exposées à des secteurs différents.
Attention : limiter les risques ne signifie pas les supprimer. Une crise touchant tout un secteur, comme celle des bureaux après la généralisation du télétravail, peut faire baisser à la fois les revenus et la valeur des parts.
Les types de biens
Les SCPI de rendement investissent peu dans l'immobilier résidentiel. Elles achètent surtout des locaux professionnels : bureaux, commerces, entrepôts logistiques, cliniques, hôtels.
Ces biens peuvent offrir des rendements intéressants et des baux longs, mais ils sont difficiles d'accès pour un particulier, en raison de leur prix et de la technicité de leur gestion. La SCPI vous permet d'y accéder avec une petite somme.
L'accessibilité
Le ticket d'entrée d'une SCPI est bien plus faible que celui d'un investissement locatif classique. Vous pouvez en général commencer avec quelques centaines d'euros, selon le prix de la part et le minimum de souscription fixé par la SCPI ou par votre contrat d'assurance-vie.
L'investissement locatif « traditionnel » se fait au contraire le plus souvent à crédit, avec un apport personnel qui peut être important, ne serait-ce que pour couvrir les frais de notaire.
La gestion des biens
Autre avantage majeur : la SCPI vous offre une gestion entièrement déléguée. Vous ne cherchez ni les biens, ni les locataires, et vous ne gérez ni les travaux, ni les relances, ni les sinistres. Les revenus sont donc réellement passifs, comme le détaille notre article sur les revenus passifs.
En contrepartie, vous payez à la société de gestion des frais de gestion pour qu'elle s'en occupe à votre place.
La liquidité
La liquidité désigne la facilité avec laquelle vous pouvez récupérer votre argent. L'argent d'un compte courant est très liquide : vous pouvez l'utiliser immédiatement. L'immobilier l'est beaucoup moins : vendre un bien et encaisser le prix prend en général plusieurs mois.
Au moment de la revente, céder des parts de SCPI est en général plus simple que vendre un bien immobilier, et vous pouvez ne vendre qu'une partie de vos parts, alors qu'il est difficile de vendre la moitié d'un appartement.
Si vous détenez vos SCPI dans une assurance-vie, la revente passe par un rachat sur le contrat, souvent plus rapide. En direct, tout dépend du type de SCPI :
- À capital fixe : le nombre de parts est fixé, sauf augmentation de capital décidée par la SCPI. Pour vendre, il faut trouver un acheteur sur le marché secondaire organisé par la société de gestion, ce qui peut prendre du temps et se faire à un prix inférieur à celui espéré.
- À capital variable : la SCPI émet et rachète des parts en continu. La revente est en principe plus rapide, souvent quelques semaines, mais uniquement s'il y a assez de nouveaux souscripteurs pour racheter vos parts. Lorsque les demandes de retrait dépassent les souscriptions, comme pour plusieurs SCPI en 2023 et 2024, les parts restent en attente et la revente peut prendre des mois.
Résumé des avantages des SCPI :
- une mutualisation qui limite les risques liés à un seul bien (vacance locative, impayés) ;
- un accès à des bureaux, commerces et autres locaux professionnels, rarement accessibles aux particuliers ;
- un ticket d'entrée beaucoup plus faible qu'en investissement locatif direct ;
- des revenus passifs, sans gestion de votre part ;
- une revente en principe plus simple et fractionnable, surtout pour les SCPI à capital variable, sans garantie de délai.
Les inconvénients des SCPI
Les frais de souscription
L'achat de parts de SCPI en direct comporte des frais de souscription importants, souvent de l'ordre de 8 à 12 % du montant investi, inclus dans le prix de la part. Certaines SCPI récentes n'en prélèvent pas à l'entrée, mais appliquent alors des frais de sortie en cas de revente rapide.
C'est pourquoi il faut envisager les SCPI comme un placement de long terme : l'AMF recommande une durée de détention de 8 à 15 ans en moyenne. Si vous revendez trop tôt, les frais d'entrée risquent de ne pas être compensés par les revenus perçus.
Ces frais paraissent élevés par rapport à ceux d'un placement en bourse, mais il faut les comparer à ceux d'un achat immobilier en direct : frais de notaire, frais d'agence, frais de dossier et de garantie du crédit.
Les frais de gestion
Vous payez aussi des frais de gestion, souvent de l'ordre de 10 à 12 % des loyers encaissés. C'est le prix de la tranquillité, puisque vous ne gérez rien vous-même.
Vous ne réglez pas ces frais directement : ils sont prélevés par la société de gestion sur les loyers, avant distribution. Les revenus annoncés en tiennent donc déjà compte, mais ces frais existent bel et bien et varient selon les SCPI. Les documents d'information (note d'information, document d'informations clés, rapport annuel) les détaillent.
La fiscalité
La fiscalité dépend de la façon dont vous détenez vos SCPI.
- Dans une assurance-vie, vous n'êtes imposé qu'en cas de retrait, selon les règles de l'assurance-vie, avec un abattement annuel sur les gains après 8 ans.
- En direct, les revenus distribués sont imposés en revenus fonciers, au barème de l'impôt sur le revenu selon votre tranche marginale d'imposition, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Si vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 € par an, le régime micro-foncier s'applique, avec un abattement forfaitaire de 30 %. La part de revenus provenant de placements financiers ou d'immeubles situés à l'étranger suit des règles particulières.
Exemple chiffré (hypothétique) : vous investissez 10 000 € en direct dans une SCPI qui distribue 4,5 % par an, soit 450 € avant impôt. Avec une tranche marginale d'imposition de 30 % et au micro-foncier, l'impôt et les prélèvements sociaux s'appliquent sur 315 € (après l'abattement de 30 %) au taux cumulé de 47,2 %, soit environ 149 €. Il vous reste environ 301 € net par an. Sans abattement (régime réel sans charges déductibles), l'imposition atteindrait environ 212 €. Le taux de 4,5 % est un exemple : les revenus d'une SCPI ne sont pas garantis.
Pour estimer l'ensemble de ces effets selon votre situation, vous pouvez aussi utiliser les outils de sélection et de comparaison de Portail-SCPI, ou lire notre article sur la simulation d'un investissement en SCPI.
Avantages et inconvénients de l'investissement locatif en direct
Les avantages de l'investissement locatif
Nous avons déjà évoqué plusieurs différences dans la partie consacrée aux SCPI. Voici les avantages propres à l'investissement locatif en direct.
La fiscalité, si elle est bien choisie
La fiscalité de l'investissement locatif en direct peut être intéressante, à condition de choisir le bon régime dès le départ.
- En location vide, les loyers sont des revenus fonciers. Au micro-foncier (jusqu'à 15 000 € de loyers par an), vous bénéficiez d'un abattement de 30 %. Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière…), et un éventuel déficit foncier peut réduire votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an (21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique payés jusqu'à fin 2027).
- En location meublée non professionnelle (LMNP), les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Au micro-BIC, l'abattement est de 50 % pour une location meublée de longue durée, dans la limite de 77 700 € de recettes en 2025 et de 83 600 € en 2026. Au régime réel, vous pouvez en plus amortir le bien, ce qui réduit fortement l'impôt sur les loyers. Depuis la loi de finances pour 2025, ces amortissements sont toutefois réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, ce qui alourdit l'impôt à la sortie.
Tout dépend ensuite de votre situation personnelle : niveau de revenus, durée de détention prévue, montant des travaux. Il est donc important de comparer les régimes avant d'acheter, au besoin avec un expert-comptable. Notre article sur les moyens légaux de réduire ses impôts présente les principaux dispositifs.
Méfiez-vous en revanche des dispositifs de défiscalisation mis en avant par certains vendeurs. Le dispositif Pinel, longtemps très promu, a pris fin le 31 décembre 2024 ; il a été critiqué pour avoir parfois conduit à des achats surpayés dans des zones peu demandées. La loi de finances pour 2026 a créé un nouveau « statut du bailleur privé », qui permet sous conditions d'amortir une partie du prix d'un logement loué nu : ses conditions (type de logement, loyers plafonnés, durée d'engagement) sont à vérifier en détail avant tout achat. Une réduction d'impôt ne compense jamais un mauvais emplacement.
La jouissance d'un bien tangible
Vous détenez un bien concret qui vous appartient. Il peut servir à loger un proche, vous accueillir si votre situation change, ou être transmis à vos enfants. Ce caractère tangible rassure beaucoup d'investisseurs.
Vous gardez aussi la main sur toutes les décisions : choix du locataire, montant du loyer dans le respect de la réglementation (encadrement des loyers dans certaines villes), travaux, date de revente.
L'effet de levier du crédit
L'investissement locatif se finance le plus souvent à crédit. Les loyers remboursent une partie de l'emprunt : vous constituez un patrimoine avec une mise de départ limitée. C'est ce qu'on appelle l'effet de levier. Les banques appliquent les règles du Haut Conseil de stabilité financière : un taux d'endettement de 35 % maximum, assurance comprise, et une durée de crédit de 25 ans en général.
Un courtier comme Pretto peut vous aider à comparer les offres de prêt. Pensez aussi à comparer l'assurance de prêt immobilier, qui pèse lourd dans le coût total.
Résumé des avantages de l'investissement locatif :
- des avantages fiscaux possibles, selon le régime choisi (micro-foncier, réel, LMNP) ;
- un bien tangible, qui peut vous servir ou servir à vos proches, même s'il faut le considérer avant tout comme un investissement et non comme votre future résidence ;
- le contrôle de toutes les décisions de gestion ;
- l'effet de levier du crédit immobilier.
Les inconvénients de l'investissement locatif
Voici les principaux inconvénients de l'investissement locatif « classique ».
Le risque concentré
Le risque n'est pas mutualisé. Si vous ne possédez qu'un seul bien, ce qui est fréquent au début, un impayé, une vacance locative prolongée, des travaux imprévus ou une baisse des prix dans le quartier pèsent directement sur votre rentabilité.
Pensez aussi à diversifier votre patrimoine au-delà de l'immobilier, par exemple avec des placements financiers comme les fonds indiciels, présentés dans notre guide pour commencer à investir en bourse.
La gestion des biens
Contrairement à la SCPI, la gestion repose entièrement sur vous en investissement locatif direct. C'est à vous d'analyser et de choisir le bien, de gérer l'administratif, de trouver les locataires, de suivre les paiements et l'entretien, et de déclarer les revenus.
Si cela ne vous attire pas, vous pouvez confier tout ou partie de la gestion à une agence, moyennant des frais de gestion. Il existe aussi des sociétés d'investissement locatif « clé en main », comme Beanstock, qui recherchent le bien, coordonnent les travaux et peuvent en assurer la gestion. Leurs honoraires s'ajoutent au prix : comparez-les et lisez attentivement le contrat avant de vous engager.
Pour calculer la rentabilité d'un bien avant d'acheter, puis suivre vos loyers et vos charges, des outils en ligne comme Horiz.io peuvent vous faire gagner du temps.
Les frais et la mise de départ
Un achat immobilier entraîne des frais de notaire, de l'ordre de 7 à 8 % du prix dans l'ancien, auxquels s'ajoutent souvent des frais d'agence, de garantie et de dossier pour le crédit. La banque demande en général un apport pour couvrir au moins une partie de ces frais.
Exemple chiffré (hypothétique) : un appartement acheté 150 000 € coûte environ 161 250 € avec 7,5 % de frais de notaire. Loué 650 € par mois, il rapporte 7 800 € par an, soit un rendement brut de 5,2 % sur le prix. Après la taxe foncière (900 €), les charges de copropriété non récupérables (600 €), l'assurance propriétaire non occupant (150 €), l'entretien (600 €) et un mois de vacance locative (650 €), il reste 4 900 €, soit un rendement net d'environ 3 % sur le coût total, avant crédit et avant impôt.
La liquidité
Un bien immobilier se vend en plusieurs mois, et vous ne pouvez pas en vendre seulement une partie. Revendre rapidement, ou dans un marché en baisse, peut obliger à accepter un prix inférieur à celui espéré.
SCPI ou investissement locatif : comment choisir ?
Le tableau ci-dessous résume les principales différences.
| Critère | SCPI | Investissement locatif en direct |
|---|---|---|
| Montant de départ | Quelques centaines d'euros | Plusieurs dizaines de milliers d'euros, souvent avec un crédit |
| Gestion | Entièrement déléguée | À votre charge, ou déléguée moyennant des frais |
| Diversification | Nombreux immeubles et locataires | Un seul bien au départ |
| Types de biens | Surtout locaux professionnels | Surtout logements |
| Frais principaux | Souscription (souvent 8 à 12 %) et gestion (souvent 10 à 12 % des loyers) | Notaire (7 à 8 % dans l'ancien), agence, crédit, entretien |
| Fiscalité | Revenus fonciers en direct, ou fiscalité de l'assurance-vie | Revenus fonciers (location vide) ou BIC (meublé), avec plusieurs options |
| Crédit | Possible en direct | Courant, avec effet de levier |
| Revente | Plus simple et fractionnable, mais pas garantie | Plusieurs mois, bien entier |
| Durée conseillée | 8 à 15 ans selon l'AMF | Long terme, au moins la durée du crédit |
Il est difficile d'affirmer qu'une stratégie est meilleure que l'autre : tout dépend de votre situation, de vos projets, de vos objectifs, de votre épargne actuelle et de vos autres placements. Quelques repères :
- La SCPI peut convenir si vous disposez d'un capital modeste, ne voulez pas gérer de locataires, souhaitez diversifier un patrimoine déjà investi en bourse ou en épargne, ou préférez investir progressivement, par exemple via une assurance-vie.
- L'investissement locatif direct peut convenir si vous pouvez emprunter, êtes prêt à consacrer du temps à la recherche et à la gestion, connaissez bien un marché local et souhaitez garder le contrôle de votre bien.
- Les deux peuvent se combiner : beaucoup d'investisseurs détiennent un bien en direct et quelques parts de SCPI pour diversifier leur exposition.
Avant de vous décider, faites le point sur votre épargne de précaution : l'immobilier, en direct comme en SCPI, n'est pas adapté à l'argent dont vous pourriez avoir besoin rapidement.
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Questions fréquentes
Peut-on acheter des parts de SCPI à crédit ?
Oui, en direct. Les banques financent l'achat de parts de SCPI comme un investissement immobilier, et les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers au régime réel. Ce n'est pas possible pour des SCPI détenues dans une assurance-vie.
Les revenus d'une SCPI sont-ils garantis ?
Non. Ils dépendent des loyers encaissés, du taux d'occupation des immeubles et des décisions de la société de gestion. Le prix des parts peut également baisser, comme cela s'est produit pour plusieurs SCPI en 2023 et 2024.
Quel est le montant minimum pour investir en SCPI ?
Il dépend du prix de la part et du minimum fixé par la SCPI, souvent quelques centaines d'euros. Dans une assurance-vie, le minimum dépend du contrat et peut être plus faible.
Quelle fiscalité pour un investissement locatif meublé ?
En LMNP, les loyers sont imposés en bénéfices industriels et commerciaux, au micro-BIC (abattement de 50 % pour une location de longue durée) ou au régime réel, qui permet d'amortir le bien. Depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.
Combien de temps faut-il garder des parts de SCPI ?
L'AMF recommande en moyenne 8 à 15 ans, pour amortir les frais de souscription et traverser les cycles du marché immobilier.
Pour approfondir le fonctionnement des SCPI, leurs frais et leur fiscalité, lisez notre guide SCPI : définition, fonctionnement, frais et fiscalité.
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